CREATIVE REGULATION DALAM RANGKA MENCARI TEROBOSAN LAND CONSOLIDATION : STUDI KASUS KAWASAN CIDENG – PETOJO

Jumat, 6 November 2020
09.00 – 11.00 WIB
Via Zoom Meeting

  • Moderator : Lin Che Wei (Founder of IRAI)
  • Narasumber :
  • Sofyan Djalil – Menteri Agraria Tata Ruang/
    Kepala Badan Pertanahan Nasional
  • Aria Indra Purnama – Direktur Konsolidasi Tanah
    dan Pengembangan Pertanahan, Kementerian
    Agraria dan Tata Ruang
  • William Sabandar – Direktur Utama PT. MRT
    Jakarta

Revitalisasi kota tua yang sudah terdegradasi
(Urban Decay) maupun kota-kota yang kini
pemanfaatan ruangnya kurang optimal sangat
bisa dilakukan. Program revitalisasi ini sudah
banyak dilakukan di negara-negara lain.
• Salah satu kunci dari revitalisasi yang berhasil
adalah konektivitas antara publik transport
dengan wilayah permukiman. Setiap area yang
dilintasi MRT pasti mengalami peningkatan nilai
lahan, namun belum terkapitalisasi dengan baik
melalui land value capture.
• Selama ini praktek konsolidasi tanah masih
memiliki banyak kendala karena menerapkan
sistem voluntary. Kelemahan menggunakan
sistem voluntary ini adalah jika terdapat kondisi
dimana sudah terdapat 90% masyarakat yang
setuju untuk dilakukan konsolidasi namun,
masih terdapat 10% dari masyarakat yang
tidak setuju, maka konsolidasi tanah tidak bisa
dijalankan.
• Dengan adanya UU Omnibus Law, konsolidasi
tanah bisa menggunakan UU tentang
Pengadaan Tanah bagi Kepentingan Umum.
UU Omnibus Law juga akan mempermudah
proses perubahan-perubahan rencana detail
tata ruang untuk bisa lebih dinamis mengikuti
perkembangan dan pembaharuan yang terjadi.
• Program konsolidasi tanah perlu memperhatikan
peningkatan kualitas lingkungan, partisipasi
masyarakat dan kesesuaian RTRW. Dalam
prosesnya, konsolidasi tanah juga perlu untuk
melakukan pemetaan sosial. Pemetaan sosial
dan pendampingan perlu dilakukan untuk
membangun aspek kepercayaan masyarakat
sehingga tertarik untuk berpartisipasi dalam
program konsolidasi tanah.
• Melalui Omnibus Law, program konsolidasi
tanah bisa lebih mudah dilakukan. Dalam
proses konsolidasi tanah terdapat tiga
tahapan yaitu perencanaan, pelaksanaan dan
pembangunan. Konsolidasi tanah tidak hanya
selesai sampai pengaturan hak atas tanah,
namun sampai pada tahap pembangunan.
Tahap pembangunan ini yang seringkali justru
mengalami kegagalan. Tantangan pada tahap
pembangunan atau pasca pemberian hak atas
tanah adalah kepastian pembangunan. Perlu
ada kepastian pembangunan artinya bahwa
produk perencanaan harus disepakati sampai
tahap pembangunan bukan hanya sampai
pemberian hak atas tanah. Hal ini dikarenakan
masih adanya risiko seperti adanya kelompok
masyarakat yang menjual lagi tanah yang sudah
dibebaskan.
• Perencanaan awal yang perlu disepakati
bersama adalah delineasi wilayah, rencana
pembangunan, dan siapa yang akan membangun.
Cideng memiliki opportunity yang bagus untuk
konsolidasi tanah jika dilihat dari kepemilikan
lahan di lokasi yang banyak didominasi oleh
pemilik gedung dari kelompok pengusaha.
• Konsolidasi tanah di Cideng harus mixed use
untuk semua kalangan untuk mendukung TOD
sehingga mendorong pengembangan kawasan
serta mencegah gentrification.
• Aspek yang paling strategis untuk diintervensi
pada program konsolidasi tanah adalah
memfasilitasi komunikasi antara investor dan
pemilik tanah. Pemilik tanah dalam program
konsolidasi tanah selama ini selalu menjadi
4
pihak yang paling lemah dan memerlukan
perlindungan agar hak-haknya terjamin ketika
dilakukan konsolidasi tanah. Hal ini mendorong
perlunya regulasi yang bisa menjamin kepastian
hak pemilik tanah dalam program konsolidasi
tanah, sehingga program bisa didukung
sepenuhnya oleh masyarakat.
• Skema insentif juga diperlukan untuk mendorong
masyarakat berperan dalam konsolidasi tanah
dapat berupa memberikan fasilitas kredit dan
harga hunian yang terjangkau.
• Perencaanan kawasan, melalui konseptual
masterplan harus diperkuat dan disesuaikan
dengan RDTR dan PRK/UDGL sehingga bisa
menjadi dasar untuk melakukan konsolidasi.
• Bank tanah berpotensi untuk membeli tanahtanah
yang potensial untuk dikosolidasi
kemudian menawarkan kepada investor untuk
membangun.